Immobilienbewertung in Österreich: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie richtig

Wenn Sie eine Immobilie in Österreich kaufen oder verkaufen möchten, ist es entscheidend, den genauen Wert der Liegenschaft zu kennen. Eine Immobilienbewertung kann in verschiedenen Situationen wie Kauf, Verkauf, Erbschaften oder bei der Aufnahme eines Hypothekarkredits notwendig sein. In diesem Artikel erklären wir Ihnen die gängigsten Bewertungsverfahren und worauf Sie achten sollten, um den fairen Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Eine präzise Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen. Wenn Sie etwa eine Wohnung in Wien oder ein Haus in Niederösterreich kaufen oder verkaufen möchten, ist es entscheidend, einen realistischen Preis zu kennen. Immobilienportale wie Willhaben und Immoscout bieten zwar Angebote von Immobilien, jedoch nicht immer deren tatsächlichen Wert. Für eine fundierte Entscheidung sollten Sie den tatsächlichen Marktwert kennen.

Die wichtigsten Bewertungsverfahren

In Österreich gibt es drei gängige Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts:

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt häufig bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Hier wird der Wert anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Besonders bei Immobilien in beliebten Regionen wie Wien, Salzburg oder Vorarlberg kann dies relevant sein. InvestScout bietet mit wenigen Klicks eine Einschätzung sämtlicher Wohnungen und Zinshäuser und kann diese anhand ihrer Rentabilität sofort kategorisieren.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren ist besonders bei selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern oder Grundstücken gebräuchlich. Dabei werden die Kosten geschätzt, die für die Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden. Faktoren wie das Baujahr, die Bausubstanz und die Ausstattung spielen hier eine wesentliche Rolle. InvestScout greift auch hier ein, um Ihnen schnell eine fundierte Bewertung der Angebote am Markt zu liefern, was Ihnen bei einer Kaufentscheidung nützlich ist.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist die einfachste Methode zur Bewertung von Immobilien. Hierbei werden die Transaktionspreise ähnlicher Objekte in der gleichen Region herangezogen.

Wann ist eine Immobilienbewertung erforderlich?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen eine Immobilienbewertung notwendig ist:

• Beim Immobilienkauf: Bevor Sie zum Beispiel ein Haus in Niederösterreich oder eine Wohnung in Wien kaufen, kann es sinnvoll sein, eine unabhängige Bewertung durchführen zu lassen, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen ist.
• Bei Erbschaften: Um den Wert von geerbten Immobilien zu ermitteln, kann eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen erforderlich sein.
• Beim Verkauf: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, hilft Ihnen eine Immobilienbewertung dabei, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen und diesen gegenüber potenziellen Käufern zu begründen.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, die bei der Bewertung berücksichtigt werden:

• Lage: Eine zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung, Nahversorgung und Erholungsmöglichkeiten wirkt sich positiv auf den Immobilienwert aus. Immobilien in beliebten Gegenden wie dem Waldviertel oder in der Nähe von Naturattraktionen wie dem Wörthersee sind besonders gefragt.
• Mieteinnahmen: Bei vermieteten Immobilien bestimmt die Höhe der Miete pro Quadratmeter den Wert der Immobilie. Je höher die Mieteinnahmen, desto höher der Immobilienpreis.
• Ausstattung und Qualität: Die Ausstattung einer Immobilie, wie moderne Küchen, Bäder, ein Lift im Haus oder eine begrünte Terrasse, kann den Wert erheblich steigern. Auch die Barrierefreiheit und altersgerechte Ausstattung spielen eine Rolle.
• Gebäudezustand: Der Zustand des Gebäudes und mögliche Instandhaltungsrückstände sind ebenfalls wesentliche Bewertungsfaktoren. Gut gepflegte Immobilien sind in der Regel mehr wert.

Beispiel für das Sachwertverfahren:

Stellen Sie sich vor, Sie möchten den Sachwert eines Einfamilienhauses in Niederösterreich berechnen. Es handelt sich um ein 150 m² großes Haus auf einem 1.000 m² großen Grundstück:

• Neubaukosten pro m²: 2.500 €
• Wohnfläche: 150 m²
• Bodenrichtwert pro m² für das Grundstück: 100 €
• Grundstücksgröße: 1.000 m²
• Restnutzungsdauer: 80 Jahre
• Abnutzungsgrad: 20 % (20 % der Neubaukosten werden abgezogen)

Rechnung:
Neubauwert des Hauses: 150 m² × 2.500 € = 375.000 €
Abnutzung: 20 % von 375.000 € = 75.000 €
Sachwert des Hauses: 375.000 € – 75.000 € = 300.000 €
Wert des Grundstücks: 1.000 m² × 100 € = 100.000 €
Gesamtsachwert der Immobilie: 300.000 € (Haus) + 100.000 € (Grundstück) = 400.000 €

Dank InvestScout können Sie sofort erkennen, ob der angebotene Kaufpreis eines Hauses gerechtfertigt ist oder ob sich Verhandlungsmöglichkeiten bieten.

Beispiel für das Ertragswertverfahren:

Angenommen, Sie möchten den Wert einer vermieteten Wohnung in Wien ermitteln:

• Nachhaltig erzielbare Monatsmiete: 1.000 €
• Nachhaltig erzielbare Jahresmiete: 12.000 €
• Kaufpreis der Wohnung: 250.000 €
• Erwartete Rendite: 5 %

Rechnung:
Ertragswert der Wohnung (Jahresmiete × Vervielfältiger): Der Vervielfältiger wird berechnet, indem Sie 100 durch die erwartete Rendite teilen. In diesem Fall:
Vervielfältiger = 100 / 5 = 20
Dann berechnen wir den Ertragswert der Wohnung:
12.000 € (Jahresmiete) × 20 = 240.000 €
Das bedeutet, dass die Wohnung auf Basis der Mieteinnahmen theoretisch 240.000 € wert ist.

Rendite der Wohnung (Jahresmiete / Kaufpreis × 100):
(12.000 € / 250.000 €) × 100 = 4,8 %
Dies zeigt, dass die tatsächliche Rendite bei dem Kaufpreis von 250.000 € 4,8 % beträgt.

Mit InvestScout können Sie anhand dieser Methode sofort erkennen, ob der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur erwarteten Rendite steht und ob es sinnvoll ist, die Immobilie zu kaufen.

Kosten einer professionellen Immobilienbewertung

Eine fundierte Bewertung durch einen Sachverständigen in Österreich kostet in der Regel zwischen 500 und 2.000 Euro. Die Kosten können je nach Größe und Komplexität der Immobilie variieren. Besonders bei größeren Objekten oder Spezialimmobilien wie einem Bauernhaus oder einem Zinshaus in Wien können die Kosten höher ausfallen.

Fazit: Immobilienbewertung als wichtiger Schritt zum erfolgreichen Kauf oder Verkauf

Die Immobilienbewertung ist ein unverzichtbarer Schritt, um sicherzustellen, dass Sie den richtigen Preis für eine Immobilie in Österreich zahlen oder erhalten. Ob Sie nun eine Wohnung in Wien kaufen oder ein Haus in Niederösterreich verkaufen möchten – eine professionelle Bewertung hilft Ihnen, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu kennen. Nutzen Sie Tools wie InvestScout, um passende Angebote zu finden und schnell und unkompliziert eine erste Einschätzung der Liegenschaft zu erhalten, und sichern Sie sich durch eine fundierte Bewertung ab, um langfristig erfolgreich zu investieren.

Mit einer genauen Marktanalyse und der richtigen Strategie können Sie langfristig sparen und den maximalen Nutzen aus Ihrer Immobilie ziehen.